مافیای کلاهبرداری ملکی؛ از پیش‌فروش‌های صوری تا پرونده‌های خاک‌خورده در محاکم قضایی

بازار مسکن در سال‌های اخیر، در کنار مشکلات اقتصادی و افزایش سرسام‌آور قیمت املاک، به عرصه‌ای برای جولان برخی سودجویان و کلاهبرداران حرفه‌ای تبدیل شده است؛ افرادی که با بهره‌گیری از خلأهای قانونی، سوءاستفاده از اعتماد مردم و در مواردی با همراهی و تبانی برخی بنگاه‌های املاک متخلف، از طریق پیش‌فروش‌های غیرقانونی و معاملات پرابهام، سرمایه و دارایی شهروندان را به یغما می‌برند. تلخ‌تر آنکه در بسیاری از این پرونده‌ها، نه‌تنها مالباختگان سال‌ها در پیچ‌وخم محاکم قضایی سرگردان می‌مانند، بلکه گاه اطاله دادرسی و برخی رفتارهای غیرحرفه‌ای در روند پیگیری حقوقی، عملاً فرصت بیشتری در اختیار متخلفان قرار می‌دهد تا با خیالی آسوده به اقدامات خود ادامه دهند؛ وضعیتی که ضرورت ورود جدی، قاطع و هدفمند دستگاه قضایی را بیش از هر زمان دیگری آشکار می‌سازد.

پیش‌فروش‌های ملکی؛ تله‌ای برای به دام انداختن سرمایه‌های مردم
یکی از شگردهای رایج در کلاهبرداری‌های ملکی، پیش‌فروش واحدهایی است که وضعیت حقوقی، ثبتی و مالکیتی آنها به‌درستی روشن نیست. در این شیوه، فروشندگان سودجو با تبلیغات فریبنده، وعده‌های جذاب و ارائه قراردادهایی که گاه از پشتوانه حقوقی و قانونی کافی برخوردار نیستند، اعتماد خریداران را جلب کرده و مبالغ هنگفتی از آنان دریافت می‌کنند.

در برخی موارد، یک واحد یا حتی یک پروژه ساختمانی به چندین نفر فروخته می‌شود؛ در مواردی نیز فروشندگان بدون برخورداری از اختیار قانونی و مالکیت معتبر، اقدام به انعقاد قراردادهای متعدد می‌کنند. متأسفانه گاه برخی مشاوران املاک متخلف نیز با تنظیم قراردادهای غیرشفاف، نادیده گرفتن استعلام‌های ضروری یا همراهی با فروشندگان، زمینه وقوع چنین تخلفاتی را فراهم می‌کنند.

نتیجه این معاملات، چیزی جز گرفتار شدن خانواده‌هایی نیست که حاصل سال‌ها کار، پس‌انداز و تلاش خود را برای خانه‌دار شدن به میدان آورده‌اند، اما ناگهان با واقعیتی تلخ روبه‌رو می‌شوند: نه خبری از تحویل واحد است، نه امکان بازپس‌گیری آسان پول و نه چشم‌اندازی روشن برای پایان پرونده.

تبانی با طلبکاران صوری؛ شگردی است برای گرفتار کردن خریداران:
در میان شگردهای پیچیده‌تر برخی فروشندگان متخلف، اقداماتی دیده می‌شود که می‌تواند آثار ویرانگری بر حقوق خریداران داشته باشد؛ از جمله تبانی احتمالی با اشخاص مختلف و معرفی آنان به‌عنوان طلبکار، ایجاد یا طرح مطالبات مورد اختلاف و در ادامه، پیگیری بازداشت سند مادر ملک یا ایجاد موانع ثبتی و قضایی برای املاک پیش‌فروش‌شده.

در چنین شرایطی، خریدارانی که با حسن نیت و بر اساس قراردادهای منعقدشده اقدام به پرداخت وجه کرده‌اند، ناگهان خود را درگیر دعاوی متعدد، بازداشت‌های ثبتی و اختلافات حقوقی پیچیده می‌بینند؛ اختلافاتی که گاه ارتباط مستقیمی با اراده و آگاهی آنان نداشته است.

بدیهی است که هرگونه ادعای طلبکاری یا بازداشت سند باید از مسیر قانونی بررسی شود، اما چنانچه تبانی، صوری بودن مطالبات یا سوءاستفاده از فرایندهای قضایی و ثبتی احراز شود، موضوع دیگر صرفاً یک اختلاف قراردادی نیست و می‌تواند واجد ابعاد کیفری و مستوجب برخورد قانونی باشد.

اطاله دادرسی؛ فرصتی برای متخلفان و کابوسی برای مالباختگان:
اما بخش دردناک ماجرا، پس از آشکار شدن تخلف و آغاز روند شکایت و دادخواهی نمایان می‌شود؛ جایی که مالباختگان، به‌جای دستیابی سریع به حق قانونی خود، سال‌ها در راهروهای دادگستری و میان شعب مختلف، کارشناسی‌ها، اعتراض‌ها و تجدیدنظرخواهی‌ها سرگردان می‌مانند.

اطاله دادرسی در پرونده‌های پیچیده ملکی، خود به عاملی برای تشدید خسارت‌های وارده تبدیل شده است. گذشت زمان، کاهش ارزش واقعی پول، افزایش هزینه‌های دادرسی و کارشناسی، دشواری دسترسی به اسناد و مدارک و احتمال انتقال دارایی‌ها، همگی شرایطی ایجاد می‌کنند که بازگرداندن حقوق مالباختگان را دشوارتر می‌سازد.

در این میان، نمی‌توان از ضرورت بررسی نقش برخی رفتارهای غیرحرفه‌ای و اقدامات احتمالی خلاف اخلاق حرفه‌ای در روند پیگیری پرونده‌ها نیز چشم‌پوشی کرد. اگر در مواردی همراهی یا همکاری آگاهانه برخی وکلا با طرف متخلف، ایجاد تأخیرهای غیرموجه یا استفاده ابزاری از ظرفیت‌های قانونی برای فرسایشی کردن رسیدگی احراز شود، ضروری است موضوع از سوی مراجع نظارتی و انتظامی مربوطه مورد بررسی قرار گیرد.

البته باید تأکید کرد که استفاده از حق دفاع، اعتراض و تجدیدنظرخواهی، حق قانونی هر شهروند است؛ اما این حقوق نباید به ابزاری برای تضییع حقوق دیگران، فرار از مسئولیت یا طولانی کردن عامدانه روند رسیدگی تبدیل شود.

برای بسیاری از قربانیان این پرونده‌ها، موضوع تنها از دست رفتن یک معامله یا سرمایه‌گذاری ناموفق نیست. پای خانه و سرپناه خانواده، آینده فرزندان، پس‌انداز چندین ساله و گاه تمام دارایی یک عمر در میان است.

خانواده‌هایی که به امید خانه‌دار شدن، دارایی خود را فروخته یا وام‌های سنگین دریافت کرده‌اند، اکنون ممکن است هم با از دست رفتن سرمایه مواجه باشند و هم با سال‌ها انتظار برای احقاق حق.

در مواردی نیز فشارهای مالی، روانی و اجتماعی ناشی از این پرونده‌ها چنان سنگین است که زندگی عادی افراد را مختل می‌کند. چه‌بسا برخی از این دادخواهان در مسیر طولانی و طاقت‌فرسای پیگیری حقوق خود، علاوه بر مال و سرمایه، سلامت، آرامش و امیدشان را نیز از دست بدهند.

پرسش اساسی اینجاست: چرا باید شهروندی که با حسن نیت و اعتماد به اسناد و قراردادهای تنظیم‌شده وارد معامله شده، سال‌ها هزینه و تبعات اقدامات احتمالی مجرمانه دیگران را تحمل کند؟

ضرورت ورود قاطع قوه قضاییه؛ عدالت نباید پشت درهای اطاله دادرسی بماند:
در شرایطی که کشور با پیامدهای جنگ تحمیلی، فشارهای اقتصادی، تورم، کاهش قدرت خرید و مشکلات معیشتی دست‌وپنجه نرم می‌کند، حفظ سرمایه و امنیت اقتصادی مردم اهمیتی دوچندان دارد.

در چنین شرایطی، انتظار عمومی از دستگاه قضایی آن است که با حساسیت و جدیت بیشتری به پرونده‌های کلاهبرداری ملکی، پیش‌فروش‌های غیرقانونی، معاملات معارض، تبانی‌های احتمالی و تضییع حقوق خریداران ورود کند.

از همین رو، انتظار می‌رود قوه محترم قضاییه و شخص حجت‌الاسلام‌والمسلمین جناب آقای محسنی اژه‌ای، ریاست محترم این قوه، با صدور دستورهای مقتضی و تأکید بر اجرای دقیق قوانین، زمینه رسیدگی مؤثر، سریع و خارج از نوبت به پرونده‌های مهم و دارای فوریت را فراهم آورند.

در این مسیر، پیشنهادها و مطالبات زیر می‌تواند مورد توجه قرار گیرد:

۱. تسریع در رسیدگی به پرونده‌های کثیرالشاکی ملکی: تشکیل شعب تخصصی یا اختصاص ظرفیت قضایی متناسب برای رسیدگی به پرونده‌های پیچیده پیش‌فروش و کلاهبرداری‌های ملکی.

۲. بررسی دقیق تبانی‌های احتمالی: رسیدگی ویژه به ادعاهای مربوط به طلبکاران صوری، معاملات معارض، بازداشت‌های مشکوک اسناد مادر و هرگونه سوءاستفاده از فرایندهای ثبتی و قضایی.

۳. صیانت فوری از حقوق خریداران: اتخاذ تدابیر قانونی برای جلوگیری از انتقال اموال و تضییع بیشتر حقوق شاکیان و مالباختگان تا تعیین تکلیف نهایی پرونده‌ها.

۴. برخورد با بنگاه‌های املاک متخلف: نظارت جدی بر عملکرد مشاوران املاک و برخورد قانونی با افرادی که با تنظیم قراردادهای خلاف ضوابط یا همکاری آگاهانه با متخلفان، زمینه کلاهبرداری را فراهم می‌کنند.

۵. نظارت بر روند دادرسی و رفتار حرفه‌ای: بررسی تأخیرهای غیرموجه و رسیدگی به تخلفات احتمالی حرفه‌ای و انتظامی اشخاص دخیل در پرونده‌ها، فارغ از جایگاه و موقعیت آنان.

۶. اجرای مؤثر احکام و بازگرداندن اموال: فراهم کردن زمینه استرداد حقوق قانونی مالباختگان و اجرای بدون تبعیض احکام قطعی صادرشده.

سخن پایانی؛ مردم از دستگاه عدالت انتظار اقدام دارند
واقعیت آن است که اعتماد عمومی به امنیت معاملات ملکی، بدون برخورد مؤثر با متخلفان و حمایت عملی از قربانیان امکان‌پذیر نخواهد بود. نمی‌توان پذیرفت افرادی با سوءاستفاده از خلأهای قانونی، اعتماد مردم و پیچیدگی‌های فرایندهای حقوقی و قضایی، سرمایه شهروندان را به خطر بیندازند و در مقابل، کسانی که قربانی این اقدامات شده‌اند، سال‌ها در انتظار اجرای عدالت باقی بمانند.

امروز مطالبه مالباختگان ملکی، مطالبه‌ای روشن و قانونی است: شناسایی و مجازات متخلفان، جلوگیری از تداوم فعالیت شبکه‌های احتمالی کلاهبرداری، رسیدگی سریع و منصفانه به پرونده‌ها و بازگرداندن حقوق تضییع‌شده مردم.

از ریاست محترم قوه قضاییه انتظار می‌رود با توجه ویژه به این معضل اجتماعی و اقتصادی، دستور قاطع و راهگشایی برای بررسی وضعیت پرونده‌های معوق و تسریع در رسیدگی به شکایات مالباختگان صادر نماید.